Альтернативная сделка купли продажи квартиры — порядок действий и риски

В профессиональной среде используется несколько определений для разных типов сделок купли-продажи: «чистая» (прямая) продажа, «альтернатива», «цепочка» (несколько объединенных «альтернатив»). На сегодняшний день альтернативная сделка купли-продажи квартир, домов и другой недвижимости является самой востребованной. Так, по данным аналитиков, в Москве из всего годового оборота более 70% сделок являются альтернативными. Это объясняется просто: продавцы, как правило, не остаются с деньгами на руках, а сразу приобретают другое жилье взамен.

Комментарий эксперта МИЭЛЬ
Безусловно, «альтернатива» сложнее в реализации, чем «чистая» продажа. Первая требует  больше временных и технических ресурсов, к тому же характеризуется наличием специфических рисков. Но, несмотря на это, как вариант обмена квартир через куплю-продажу альтернативная сделка имеет бешеную популярность на рынке недвижимости.

Сложность оформления подобных сделок заключается в том, что нужно одновременно найти одного или нескольких заинтересованных покупателей, заключив несколько не зависящих друг от друга сделок купли-продажи.

Порядок действий

Поскольку самостоятельный поиск покупателя может занять не один месяц, стоит начать с оценки недвижимости и подготовки документации.

Оценка

Чтобы назначить адекватную цену на объект, следует изучить спрос и предложение в регионе. Учитываются стандартные параметры:

• площадь, этаж;
• техническое состояние;
• год постройки;
• расположение по отношению к социальным объектам;
• транспортная развязка.

В некоторых случаях (например, при покупке квартиры в ипотеку), требуется официальное оценочное заключение. Нужно будет заключить договор с независимым специалистом, который проведет оценку, основываясь на документах, визуальном осмотре и знании рынка.

Поиск покупателя и новой квартиры

Объявления о продаже с фото и видео объекта размещаются на специализированных интернет-ресурсах, в печатных изданиях, соцсетях. Однако для более эффективного поиска при купле-продаже квартир через альтернативную сделку рекомендуется заключить соглашение с надежным агентством недвижимости.

Предварительные договора

Так как оформление альтернативной продажи требует времени, наличие предварительного договора имеет важное значение — он становится гарантией выполнения сторонами взятых на себя обязательств в рамках процедуры.

Основные условия, указание которых обязательно:

• предмет договора;
• размер доплаты, аванса/задатка;
• согласие продавца подтвердить честность продажи;
• окончательный срок заключения сделки.

Проверка квартиры на юридическую чистоту

Запрашиваются технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРП, расширенное извлечение из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по налогам и коммуналке, информация об отсутствии обременения (можно посмотреть на сайте Росреестра). Эксперты рекомендуют потребовать от продавца справку о дееспособности.

Расчеты при альтернативной сделке купли продажи квартиры

В простой цепочке схема выглядит следующим образом:

• Первый покупатель считается основным источником денег. Он закладывает в банковскую ячейку сумму, в которую оценивается первая продаваемая квартира.
• Если цена первого объекта превышает стоимость второго, арендуется дополнительная ячейка. В нее помещается разница. Если же стоимость первой квартиры меньше второй, в дополнительную сейф-ячейку помещают доплату.
• Продавцы-участники «альтернативы» получают доступ к банковским сейфам лишь при документальном подтверждении передачи прав собственности.
• В договоре четко прописывается, какой из сторон какая ячейка предназначается и на каких условиях предоставляется доступ.

Заключить ДКП, произвести расчеты, передать документы на регистрацию можно либо воспользовавшись услугами нотариуса, либо самостоятельно, либо через агентство недвижимости.

Риски альтернативной продажи

Связанные с альтернативной продажей риски могут быть разного характера.

• Человеческий фактор. В какой-то момент один или несколько участников цепочки могут отказаться расставаться со своей квартирой или покупать выбранную альтернативу.
• Невнимательная проверка документации. Один из участников цепочки может оказаться недееспособным или выяснится, что у объекта есть другие собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу.
• Некачественная проверка квартиры на чистоту. При регистрации перехода прав может вскрыться факт, что есть обременение, задолженность по уплате налогов, жилье находится под арестом или является предметом спора в суде.

Подготовка даже простой «альтернативы» из трех участников требует от риэлтора массы усилий и мастерства. Согласованная схема может внезапно рухнуть из-за отказа одной из сторон или ошибки в документах. Профессионалы рынка категорически не рекомендуют проводить альтернативные сделки купли-продажи квартир самостоятельно, и тем более экономить на посреднических услугах, приглашая сопровождать цепочку сомнительных специалистов.

Экспертное мнение
Дополнительная сложность состоит в том, что каждая купля-продажа является независимой, поэтому Росреестр регистрирует их по отдельности. Следовательно, приостановив регистрацию одного объекта, регистратор не имеет оснований поступить так же с другими из «цепочки». В итоге какое-то «звено» может оказаться без жилья. Гарантом альтернативной сделки может стать профессиональное агентство недвижимости, которое в рамках соглашения с клиентами отслеживает этапы регистрации и (при необходимости) своевременную приостановку регистрации всех договоров до разрешения проблемы.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — отличная возможность изменить условия проживания без серьезных денежных вложений. Но в то же время это весьма непростая в плане организации процедура. Агентство недвижимости «Чистые Пруды» гарантирует успех для каждой альтернативной сделки под патронажем наших специалистов. Мы готовы подобрать устраивающиеся всех участников варианты, предусмотреть множество нюансов, провести экспертную работу по предупреждению рисков, подготовить документацию, организовать безопасные расчеты и многое другое.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.