Как купить квартиру по военной ипотеке

Право российских военнослужащих на получение жилья существовало с советских времен. Государство бесплатно предоставляло квартиры военным и их семьям во время военной службы, после выхода на пенсию или в запас. В девяностые годы законы перестали работать, требовались изменения во всех сферах, в том числе и в обеспечении жильем военных. Последовали военные реформы, в результате которых в 2004 году вступил в силу Федеральный закон N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Закон регулирует право военнослужащих на льготное приобретение жилья. Он является основой программы обеспечения жильём военнослужащих. С момента утверждения Федерального закона N 117-ФЗ было внесено несколько изменений и дополнений, регулирующих вопрос получения военной ипотеки. В 2006 году было сформировано учреждение «Росвоенипотека» (ФГКУ), которое реализует ипотечную программу по обеспечению жильём военнослужащих. Сегодня можно уверенно говорить о том, что программа военной ипотеки работает в полной мере.

Военная ипотека кроме своей прямой функции – обеспечение военных жильем, выполняет и ряд других. В соответствии с требованиями «Росвоенипотеки», а также банков, которые предоставляют военную ипотеку, приобретаемое жилье должно быть ликвидного качества, сделка по приобретению надежной, продавец (застройщик) проверенный, купленное жилье застрахованным.

Программа военной ипотеки позволяет решать жилищный вопрос военных, обеспечивает их жильем достаточно высокого качества и дает возможность выбирать вид недвижимости и место проживания после увольнения из армии по своему усмотрению. Безусловно, это большое преимущество программы.

У любого вида кредитования есть множество плюсов и один большой минус. Приобретения с помощью займа влекут значительную переплату в виде процентов и прочих сопутствующих выплат.

Для того, чтобы иметь возможность приобрести квартиру по программе военной ипотеки, военнослужащий должен присоединиться к накопительно-ипотечной системе (НИС). Он сможет использовать накопленную на счете в НИС сумму на приобретение жилья после двадцати лет выслуги и без использования ипотеки. Для маленьких городов, где стоимость жилья значительно дешевле, чем в Москве это вполне реально. Купить квартиру в столичном регионе можно используя накопленные в НИС сумму, заемные средства и личные.

Нормативные акты, регулирующие систему военной ипотеки постоянно пополняются и видоизменяются с целью её совершенствования. Регулярно изменяются размер субсидий, требования к участникам  НИС, функции регулирующих органов и т.д. Нужно признать, что за последние шесть-семь лет (военная ипотека реально начала работать с 2013 года) приобрести квартиру по военной ипотеке стало проще, банки научились работать по этой системе, список аккредитованных «Росвоенипотекой» банков постоянно растет, механизм стал более отлаженным. Вместе с тем система предполагает большое количество участников, а также взаимодействие между ними. Это требует выполнения ряда условий от каждого участника программы и большая нагрузка по соблюдению норм, условий и формальностей ложиться на конечного потребителя  — военнослужащего, который приобретает квартиру. В этой статье мы хотим систематизировать информацию, которая позволить узнать о сути, общих принципах и порядке реализации прав военных на бесплатное жильё.

Что такое военная ипотека?

Военная ипотека – это государственная программа. Она направленная на реализацию жилищного вопроса военнослужащих. В рамках этой программы военнослужащий может купить жилье в кредит, выплаты по которому производятся за счет государства.

Общая схема военной ипотеки.

1. Военнослужащий открывает счет в НИС, на который государство ежемесячно начисляет определенную сумму.
2. После истечения установленного срока военнослужащий может использовать накопленные на счете средства на покупку жилья или на первоначальный взнос банку при получении ипотеки.
3. Ежемесячные выплаты государства будут идти в счет взносов по ипотеке.

Суть военной ипотеки в том, что долг военного перед банком погашает государство. Основное отличие механизма военной ипотеки от обычной состоит в том, что первая предполагает утверждение договора о приобретении жилья в ФКГУ «Росвоенипотека». Другое отличие состоит в том, что квартира, приобретенная по военной ипотеке, будет находиться под двойным залогом у банка и у «Росвоенипотеки» до полного погашения кредита.

Требования и документы по военной ипотеке

Чтобы получить военную ипотеку, необходимо соблюдение следующих требований:

1. Заемщик должен быть участником НИС /в 2020 году может быть изменение этого порядка – десятилетний срок выслуги/. К НИС могут присоединиться:

• военнослужащие, получившие высшее военное образование и звание офицера, начиная с 01.01.2005 года;
• офицеры запаса, заключившие контракт на прохождение военной службы;
• прапорщики и мичманы, призванные или добровольно зачисленные на военную службу и заключившие контракт после 01.01.2005 года и имеющие общий срок службы 3 года;
• солдаты, матросы, старшины и сержанты с повторным контрактом, заключенным после 01.01.2005 года.

2. Возраст заемщика. Получить ипотеку могут военные, достигшие 25 лет, полностью «погасить» ипотеку необходимо до наступления 45-ти лет.
3. Оформить страхование жизни и здоровья заемщика.

Банк может одобрить военнослужащему лимит, который превышает сумму ежемесячного взноса НИС, если его доход позволяет вносить недостающую сумму из личных средств.

Требования к объекту недвижимости.

1. Виды жилья:

• квартира в строящемся доме;
• квартира в новостройке;
• вторичное жилье;
• частный дом с земельным участком;
• таунхаус;
• коттедж.

2. Объект недвижимости должен находится на территории Российской Федерации.
3. Ликвидное жилье: не ветхое, не квартира-студия (кухня отделена от жилой зоны), не комната в коммуналке, без обременений. Банк должен одобрить объект недвижимости.
4. Высокая степень надежности застройщика (для новостройки). Банк и «Росвоенипотека» должны одобрить застройщика.
5. Страхование объекта недвижимости должно осуществляться на протяжении всего срока кредитования.

Иногда банк может отказать в выдаче военной ипотеки. Самое неприятное заключается в том, что банки не обязаны обосновывать причину своего отказа и клиент остается в неведении. Компании МИЭЛЬ Недвижимость, ООО «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ», представители банков в силу доверительных отношений часто раскрывают причину отказа. Самая распространенная причина – это плохая кредитная история. Специфика работы банков по рассмотрению кредитных заявок предполагает в первую очередь проверку потенциального заемщика службой безопасности банка. Сотрудники банка делают он-лайн запрос в Бюро кредитных историй и если данные содержат негативную информацию, то заявитель сразу получает отказ. Если заявмитель получил отказ в течение первых двух дней, то, скорее всего, дело в его кредитной истории.

Причины отказа банков в предоставлении военной ипотеки

1. Плохая кредитная история потенциального заемщика.
2. Наличие непогашенных (текущих) кредитов.
3. Молодой возраст.
4. Недостоверные данные (например о семейном положении, количестве детей и пр.).
5. Просрочка платежей по небанковским долгам: коммуналка, штрафы, алименты и пр.
6. Продавцом квартиры являются близкие родственника (рассматривается как способ монетизировать государственные средства, купив квартиру у самого себя).

На первый взгляд может показаться, что эти факторы не должны влиять на решение банка, поскольку выплаты совершает государственный орган. Но банк может смотреть шире и учитывать возможность увольнения заемщика из армии. Для банка риск заключается в том, что государство выплачивает долг банку, пока военный состоит на службе. У молодого офицера, к примеру, больше времени и возможностей уволиться из армии. После увольнения обязанность выплаты платежей по кредиту переходит непосредственно на заёмщика. Таким образом, банки рассматривают потенциального заемщика по военной ипотеке наравне с обычными заемщиками и причины отказа абсолютно идентичны.

Как действовать в случае, если банк отказал? В первую очередь, если выяснилось, что причина отказа в кредитной истории, то необходимо проверить данные, которые содержаться в бюро кредитных историй. Бывают случаи, когда там отражается неактуальная информация или ошибочные данные. Получить информацию можно через портал «Госуслуги», но это займет много времени. Быстро получить развернутую информацию можно через другие сервисы на платной основе. Есть возможность исправить кредитную историю по заявлению в Бюро кредитных историй. Для этого нужно иметь, в качестве доказательства своей правоты, платежные документы, о своевременном погашении задолженности и справки банков, подтверждающие отсутствие задолженности перед ними.

Многие считают, что для получения одобрения лучше всего не иметь никакой кредитной истории. Но это не совсем так. Банки более лояльно относятся к заявителям, у которых есть история и она положительная, чем к тем, у кого её нет совсем.

Банки оценивают риски предоставления кредита физическим лицам по одному принципу, используя одни и те же инструменты, но в то же время, у каждого банка свой подход к выдаче одобрений на получение кредита. Какие-то более лояльны, какие-то менее. Внутренняя ситуация банка может влиять на динамику положительных одобрений. К примеру, если в определенный период банк заинтересован больше в размещении средств, чем в привлечении, то его внутренняя политика будет направлена на больший объем выданных кредитов, соответственно он смягчит требования к заемщикам. Бывают ситуации, когда однажды отказавший в ипотеке банк, одобрит этого же клиента в другой раз. И если заявителю отказали в одном банке, то совершенно не обязательно, что откажут в другом. Что касается крупных банков, то одно отделение может отказать, а другое одобрить выдачу кредита. Опытные риэлторы никогда не останавливаются, если их клиент получил от банка отказ в займе, а выясняют причину и посоветуют обратиться в другой банк. Кроме этого, можно подать документы сразу в несколько банков, получить одобрение одного или нескольких банков и остановиться на оптимальном варианте.

Банк, который выдает ипотеку, должен быть в списке одобренных «Росвоенипотекой», сегодня одобрены порядка 70-ти банков.

Условия банков по военной ипотеке на 2020 год

Условия кредитования по военной ипотеке не являются унифицированными и отличаются у разных банков, но есть средние показатели.

1. Сумма кредита не менее 300 000 и не более 3 500 000 рублей, зависит от суммы первоначального взноса, возраста и платежеспособности заемщика, а также наличия созаемщиков.
2. Минимальный первоначальный – 10% от стоимости жилья.
3. Срок кредита не менее 1-го года и не более 20 лет, но не позднее достижения заемщиком 45-летнего возраста.
4. Ежемесячный платеж по кредиту 1/12 от накопительного государственного взноса заемщика (24 034 в месяц).
5. Ставка по кредиту отличается сильно и может меняться. Минимальная составляет 4,5%. Ставка по военной ипотеке в Сбербанке 8,8%,

Совершение сделки по приобретению жилья по военной ипотеке состоит из 4-х основных этапов:

1. Получение одобрения от банка на приобретение жилья по военной ипотеке,
2. Подбор объекта недвижимости,
3. Заключение ипотечного договора и договора по приобретению объекта недвижимости,
4. Регистрация договора по приобретению недвижимости в «Росвоенипотеке»,
5. Оформление объекта недвижимости под залог банка и «Росвоенипотеки».

Для получения от банка одобрения заемщика по военной ипотеки необходимы следующие документы:

1. Анкета-заявление от военнослужащего,
2. Оригинал + копия паспорта,
3. Военный билет,
4. Свидетельство участника НИС.
5. Согласие на обработку персональных данных,
6. Дополнительные документы (по усмотрению банка) например, об образовании, о дополнительных источниках доходов, о наличии собственности, о состоянии здоровья и пр.

Для получения от Банка одобрения объекта недвижимости, приобретаемого по военной ипотеке, необходимы следующие документы:

1. Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости),
2. Свидетельство о собственности на объект недвижимости (если выдавалось),
3. Документ о правообладании (для новостройки),
4. Кадастровый паспорт объекта недвижимости, в котором расположена приобретаемая квартира,
5. Технический паспорт объекта недвижимости, в котором расположена приобретаемая квартира,
6. Справка о том, что в квартире никто не прописан (форма Ф9) и никто не проживает (форма Ф7),
7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам,
8. Отчет об оценке от компании-оценщика (оценщик должен быть одобрен банком),
9. Свидетельство о браке/о расторжении брака продавца объекта недвижимости,
10. Согласие всех собственников на продажу объекта недвижимости.
11. Свидетельство о браке/о расторжении брака собственника объекта недвижимости,
12. Копия брачного договора (если имеется),
13. Согласие супруги (супруга) на участие в НИС.
14. Оригинал + копия паспорта супруга/супруги.

Для регистрации договора на приобретение объекта недвижимости «Росвоенипотекой», необходимы следующие документы:

1. Договор жилищного займа,
2. Кредитный договор,
3. Договор на приобретение объекта недвижимости/на участие в долевом строительстве.

Для государственной регистрации объекта недвижимости, необходимы следующие документы:

1. Договор жилищного займа,
2. Кредитный договор,
3. Договор на приобретение объекта недвижимости/на участие в долевом строительстве.
4. Свидетельство о браке/ о расторжении брака,
5. Согласие супруга/супруги на приобретение объекта недвижимости в ипотеку,
6. Квитанция об оплате госпошлины,

Для установление залога на объект недвижимости, необходимо два пакета документов, которые предоставляются в банк и в «Росвоенипотеку»:

1. Копия зарегистрированного договора на приобретение объекта недвижимости,
2. Копия договора страхования объекта недвижимости,
3. Квитанция об оплате договора страхования,
4. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на объект недвижимости.

Приобретение жилья по программе имеет некоторые сопутствующие особенности, вот некоторые из них:

• Если недвижимость приобретена по военной ипотеке, она не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов, а будет в собственности военнослужащего.
• Разорванные отношения с НИС по причине увольнения при повторном заключении контракта можно восстановить.
• Налоговый вычет от заемных средств по военной ипотеке получить нельзя.
• Можно объединить военную ипотеку и обычную.
• Средства от материнского капитала и военной ипотеке можно объединить.
• Военную ипотеку при соблюдении определенных условий можно взять повторно.
• Можно рефинансировать, как обычную ипотеку. То есть перевести кредит в другой банк, где условия более привлекательные.

При формировании пакета документов нужно учитывать множество тонкостей, которые могут быть неизвестны обычному человеку, к примеру, требование предоставить дополнительный документ в той или иной ситуации, срок действия разных справок, расширенная или обыкновенная форма справки, требования нотариального заверения. Помощь профессионалов в получении военной ипотеки действительна необходима. При сопровождении сделки специалисты помогают правильно выбрать банк, минимизировать возможность отказа банка в кредите, заранее выяснить размер тарифов, скрытых комиссий, получить выгодную страховку, обойти множество подводных камней, быстро собрать нужные документы и в короткие сроки совершить сделку.

Как видите, процедура приобретения жилья по военной ипотеке достаточно сложная, пакет документов большой, а организации, с которыми предстоит взаимодействовать многочисленные. Наше агентство недвижимости имеет большой опыт по работе с военной ипотекой. Специалисты с радостью помогут Вам в этом вопросе!

 

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.