Как обменять или разделить квартиру по военной ипотеке

С квартирой, купленной по программе военной ипотеки невозможно совершение любых сделок, пока не выплачен кредит банку. После уплаты долга квартирой можно распоряжаться в полной мере.

Квартира, приобретенная по военной ипотеке, находится в залоге у банка, выдавшего кредит и у государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Чтобы производить какие-либо манипуляции с недвижимостью, необходимо снять с неё все обременения. Это может произойти только после того, как полностью отдать банку долг. То есть продать, обменять или каким-то иным образом распорядиться квартирой до полного погашения военной ипотеки нельзя. Следовательно, нужно решить вопрос погашения задолженности.

Есть несколько источников средств для досрочного погашения ипотеки. Недвижимость относится к разряду самой дорогостоящей собственности. Особенно это касается жилья в Москве и Московской области. Только в редких случаях люди могут накопить средства для полного досрочного погашения кредита. Но если вопрос обмена квартиры стоит остро, то можно прибегнуть к некоторым способам. В любом случае обменять квартиру можно только заключив договор продажи, а затем договор покупки.

Существуют варианты, которые позволяют получить средства на погашение долга банку:

• средства покупателя, когда суммой аванса погашается задолженность перед банком, снимаются обременения с квартиры и происходит продажа;
• потребительский кредит, который идет на погашение задолженности по квартире. После снятия обременения можно совершать сделку.

Итак, мы привели два варианта, с помощью которых можно продать квартиру, купленную в рамках военной ипотеки, а затем купить другую, таким образом совершить обмен жилья.

Как в случае развода разделить квартиру по военной ипотеке

По последним неутешительным данным статистики, почти половина всех браков в России заканчивается разводом. Семьи военных в целом ничем не отличаются от прочих, их в такой же мере может коснуться тема развода. Одним из самых больных вопросов в этой ситуации встает вопрос раздела жилья. Мы попробуем разобраться, как можно решить такие проблемы наиболее оптимально.

В законодательстве РФ и судебной практике в вопросе собственности жилья, приобретенного по программе военной ипотеки, и разделении его при разводе есть постоянное противоречие. Приведем ссылки на закон и судебную практику.

1. Имущество, приобретенное в браке, считается совместным согласно Семейному кодексу РФ (статья 34). При разводе оно делится поровну.
2. Согласно статье 10 закона N 117-ФЗ о накопительно-ипотечной системе (НИС) жилье, купленное по военной ипотеке не относится к совместно нажитому, так как приобреталось при финансовой поддержки государства конкретного физического лица – военнослужащего. В данном случае имеет место целевое назначение финансирования. Заемщик по военной ипотеке является единственным собственником приобретенной квартиры.
3. Судебная практика. Есть общая позиция судов, согласно которой жилое помещение, приобретенное во время брака, за счет участия в НИС признается совместной собственностью. По решению суда такая квартира подлежит разделу между бывшими супругами. Решение Верховного суда (определение № 58-КГ15-11 от 15.09.2015, определение № 58-КГ16-25 от 24.01.2017).

Но есть и исключения из общей практики, когда суды выносят решение не делить квартиру, купленную на средства НИС, признать её единоличной собственностью военнослужащего. Пример: решение Видновского городского суда № 2-4091/2018 от 31.07.2018. Другой пример: апелляционное решение Краснодарского краевого суда № 33-30509/2018 от 20.09.2018.

Из-за различий между Семейным кодексом и условиями НИС в части имущественных прав, на сегодняшний день нельзя прогнозировать исход судебного дела при разводе по жилищному вопросу.

Специалисты компании МИЭЛЬ Недвижимость, ООО «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» хорошо знакомы с жилищным законодательство и судебной практикой по вопросам военной ипотеки и раздела недвижимого имущества. Мы рекомендуем нашим клиентам в таких случаях заключать брачный договор между супругами. Брачным договором закрепляется режим владения и распоряжения квартирой, которая приобретена по военной ипотеке. Брачный договор позволяет быстро, без обращения в суд разделить имущество супругов таким образом, чтобы интересы каждого были соблюдены. Следует также отметить, что большинство банков рассматривают брачный договор как обязательный пункт в списке документов на выдачу кредита.

Как оформить брачный договор

Условия брачного договора:

1. Брачный договор заключается по обоюдному согласию супругов.
2. Его можно подписать до брака или в период брака, но не после развода. Если договор подписан до брака, то он вступает в силу только после регистрации брака.
3. Брачный договор должен быть составлен письменно и заверен нотариально. Он должен соответствовать законодательству РФ.
4. Брачный договор можно изменить по обоюдному согласию сторон. Например, если спустя какой-то период времени имущество супругов изменилось или пополнилось. Договор можно изменить целиком или только отдельную его часть. Изменения должны быть заверены у нотариуса.
5. Договор может быть изменен без согласия другой стороны, если суд вынесет такое решение.
6. Соглашение может быть признан недействительным, если права одной из сторон ущемлены в значительной степени.
7. Брачный договор можно расторгнуть, если:

• сторона по договору признана недееспособной;
• ограничены права нетрудоспособного супруга или супруги;
• договор оформлен не надлежащим образов (например, не заверен нотариусом);
• волеизъявление не соответствует истиной воле одного или обоих супругов;
• положения договора противоречат закону РФ.

9. Брачный договор должен содержать только имущественные вопросы:

• договором закрепляется, какие доли жилья будут предоставлены каждому из супругов;
• размер суммы, выплачиваемой по ипотеке каждым из супругов;
• каким образом делится имущество, приобретенное с использованием материнского капитала;
• договором может быть установлен размер компенсации за недвижимое имущество, имущественное содержание супругов и обеспечение детей.

Операции с недвижимостью, приобретенной по военной ипотеке относятся к разряду наиболее сложных. Они требуют знание многочисленных особенностей и практики, что делает необходимым содействие профессиональных риэлторов. Специалисты нашего агентства недвижимости владеют необходимыми знаниями и навыками и с удовольствием помогут Вам в этом вопросе.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.