Как продать квартиру по военной ипотеке

Причиной для продажи квартиры могут быть разные обстоятельства. Рождение детей, неудачное соседство, желание улучшить качество жилья. Квартира, купленная по военной ипотеке, ничем не отличается от остальных. Жизненные ситуации могут складываться разным образом, однажды может возникнуть необходимость в её продаже. Скажем больше, у военных, в силу особенности их профессии, которая связана с частыми переводами на другое место службы, такая потребность может возникнуть с большей долей вероятности.

Способы продажи квартиры по военной ипотеке

Жилье, купленное с помощью военной ипотеки, можно продать. Есть два варианта: I- ипотека полностью погашена, II- ипотека не погашена.  Основные способы погашения военной ипотеки:

1. За счет собственных средств. Самый короткий путь и простой способ, но доступный наименьшему количеству собственников квартир – досрочно погасить задолженность перед банком за счет собственных денег. В случае с военной ипотекой начинать нужно с запросов в «Росвоенипотеку» и банк, чтобы получить уведомление о реквизитах и сумме оставшейся задолженности. Затем перевести указанную сумму в банк, получить справку об отсутствии задолженности и в результате снять обременение с недвижимости.
2. За счет средств покупателя. В способе продажи за счет средств покупателя самое сложное – найти покупателя квартиры, который имеет возможность оплатить стоимость квартиры полностью собственными средствами и готов согласиться на эту сделку. Риск для покупателя в этом случае состоит в том, что продавец после получения аванса может отказаться от сделки. Тогда в случае недобросовестности продавца возвращать сумму аванса придется через суд. Как следствие, стоимость квартиры должна быть ниже рыночной. А для этого важно правильно оценить продаваемое жилье. Схема сделки следующая: заемщик погашает остаток долга перед банком за счет полученного от покупателя задатка, снимает обременение с квартиры и в итоге продает её. Есть другой вид этой сделки. Трехстороннее соглашение между заемщиком, продавцом и банком, когда покупатель перечисляет сумму оставшейся задолженности напрямую в банк. Этот вид сделки менее опасен для сторон, поскольку гарантии дает участие в ней банка Остается только правильно выбрать банк.
3. За счет средств потребительского кредита. Это может быть удобно, если сумма оставшейся задолженности перед банком невелика и соответствовала параметрам потребительского кредита. Схема следующая: получить потребительский кредит, за счет полученного займа погасить военную ипотеку, снять двойное обременение, продать квартиру, а затем погасить потребительский кредит. Схема вполне рабочая, но нужно учитывать то, что процентная ставка по потребительскому кредиту значительно выше, чем по ипотеке, а её придется платить все время до момента продажи квартиры.
4. Продажа квартиры банком. Процедура применяется только в крайнем случае, когда заемщик признает, что не имеет возможность далее гасить кредит самостоятельно. Это самый нежелательный способ. Банки, как правило, продают заложенные квартиры с аукциона по цене гораздо ниже рыночной, так как для них важно только вернуть остаток задолженности. Даже в этом случае выгоднее договориться с банком о том, что собственник самостоятельно будет искать покупателя на квартиру Если банк продает квартиру по цене, превышающей задолженность по кредиту, то остаток средств перечисляется собственнику, если меньше, то заемщик остается должен банку.

Продажа квартиры по переуступке прав требования

Если ипотека не погашена, продать квартиру по военной ипотеке можно путем переуступки прав требования. Это вполне рабочий вариант. Сегодня правовая основа договора цессии разработана в полной мере. Если раньше существовало множество рисков этого способа продажи, то сейчас риэлторы совершенно уверенно берутся сопровождать такую сделку, обосновано признавая её юридически чистой, но при этом, достаточно сложной.

Суть переуступки прав в том, что при переоформлении кредита на другое физическое лицо, к нему одновременно переходит и право собственности на жилье. Эта схема не предусматривает снятие обременение, что сокращает её по времени и по затратам. К покупателю есть два требования: он должен иметь «на руках» сумму средств, равную стоимости квартиры минус остаток задолженности заемщика перед банком и иметь одобрение банка как заемщик.

Рефинансирование кредита

По причине того, что разные банки назначают разную ставку по венной ипотеке, заемщики часто прибегают к рефинансированию своего кредита. Это очень распространено в последнее время и абсолютно оправдано с точки зрения понижения суммы ежемесячных платежей.

Схема рефинансирования такова. Предположим, что банк однажды выдавший военную ипотеку – «Банк А», а банк который предлагает ставку ниже – «Банк Б». Заемщик, с учетом стоимости новой страховки квартиры в Банке Б, нового отчета об оценке, комиссий за перевод денежных средств из Банка Б в Банк А и пр. расходов считает выгоду и принимает решение перевести свой кредит в Банк Б. Ему необходимо собрать пакет документов для одобрения Банком Б такой же, как для получения первой военной ипотеки. Затем, если одобрение есть, Банк Б перечисляет сумму оставшегося долга в Банк А и сам становится кредитором заемщика.

Основная сложность в продаже квартир, которые приобретались по военной ипотеке, состоит в двойном обременении. Жилье находится в залоге у банка и у «Росвоенипотеки». Наше агентство недвижимости в Москве имеет опыт такой работы. Наши специалисты с радостью помогут Вам в этом вопросе и в сопровождении сделок с недвижимостью любой сложности.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.