Ошибки при покупке квартир на вторичке и в новостройках

Из-за незнания законодательных нюансов и правил проведения операций на рынке недвижимости участники купли-продажи часто ошибаются. Потери могут быть непредсказуемы и даже фатальны. Рассмотрим самые распространенные ошибки при покупке квартир и проанализируем способы защиты.

Комментарий эксперта МИЭЛЬ
Конечно, при выборе квартиры хорошо помогают и жизненный опыт, и здравый смысл, но только если речь идет о поиске наиболее комфортного места будущего обитания. Что касается оформления документов и проверки юридической чистоты объекта, то здесь нужны специальные знания и профессиональный подход. Но считать, что промахи допускаются лишь на этапе оформления сделки — заблуждение, поскольку очень часто приобретатель допускает ошибки уже на этапе выбора жилья.

На первичном рынке покупатель, как правило, имеет дело с юридическим лицом и результатом сделки является переуступка прав требования, а на вторичке взаимодействие происходит между физлицами и речь идет о переходе прав собственности. Соответственно и нюансы для этих случаев разные.

Ошибки при покупке квартир в новостройках

Проанализируем основные подводные камни приобретения жилья от застройщика.

Условия ДДУ

Проблема в том, что единой формы договора о долевом участии не существует, поэтому условия ДДУ могут в разных случаях различаться. Например, если договор застройщика не содержит в себе прописанных в законе требований, то он впоследствии будет признан ничтожным и не пройдет регистрацию в Росреестре. А вот что касается деталей соглашения, то они могут включаться в документ на усмотрение застройщика, благодаря чему последние научились виртуозно уходить от обязательств. Так, некоторые фирмы умудряются включить в ДДУ пункты, возлагающие на дольщика дополнительные расходы.

Ошибки при покупке квартиры по переуступке прав

У девелопера может фигурировать несколько видов соглашений: предварительный договор купли-продажи, подрядный договор (где квартиры передаются подрядчику по взаимозачету), договор инвестирования. При этом государственной регистрации подлежит лишь ДДУ — договор о долевом участии. Если процедуры госрегистрации не произошло, то открываются возможности для двойных продаж.

Привлекательная цена

Профессионалы рынка утверждают, что главной ошибкой при покупке квартиры в строящемся доме является то, что покупатель смотрит в первую очередь на расположение и тип новостройки, а также на цену. При этом мало кто предпринимает попытки трезво оценить риски инвестиционной сделки, даже несмотря на обилие информации о несчастных обманутых дольщиках.

Оплата квартиры по ДДУ

Иногда недобросовестный застройщик склоняет дольщика оплатить сумму по ДДУ до регистрации в Росреестре. Обычно это объясняется тем, что зарегистрировать все соглашения по объекту в одно время намного удобнее. При этом покупатель рискует лишиться защиты закона ФЗ-214.

Ошибки при покупке квартир на вторичном рынке

Вторичное жилье зачастую обладает не совсем прозрачной историей своего существования, что требует внимательной проверки документов, личности самого продавца, а также скрупулезного отношения к составлению ДКП.

Договор купли-продажи

Весьма непредусмотрительно для покупателя использовать шаблонный формат договора, не учитывающий индивидуальных нюансов сделки. Если впоследствии что-то пойдет не так, будет не на что опираться в суде для защиты своих интересов. В шаблонных соглашениях часто отсутствуют или же прописаны некорректно:

• условия прав пользования жилплощадью со стороны продавца, его семьи;
• способ передачи денег;
• ответственность продающей стороны на случай возникновения интересов третьих лиц или обнаружения факта продажи квартиры с коммунальными долгами;
• подтверждение, что квартира не является совместно нажитым имуществом супругов, и т. д.

Нежелательные продавцы

Распространенная ошибка — покупка квартиры у лиц, явно входящих в группу риска, без надлежащей проверки личности продавца. Сюда относятся пожилые и одинокие люди, асоциальные граждане, наследники недвижимого имущества по завещанию, бывшие супруги квартиры, доверенные лица (при отсутствии возможности связаться с владельцем). Эксперты относят сделки с такими продавцами к категории высокорискованных, поэтому требуются дополнительные усилия для защиты от рисков. Узнайте, существуют ли риски при срочном выкупе квартир.

Документы о получении денег

Опытные риэлторы утверждают, что лучше всего производить расчеты после регистрации купли-продажи в государственном реестре. Однако случается, что по условиям ДКП деньги передаются продавцу до завершения процедуры в Росреестре.

Как избежать ошибок при покупке квартиры

Чтобы не столкнуться с вероятными проблемами, покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:

• Не следует вносить денег по ДДУ до регистрации договора в Росреестре.
• Не стоит слепо доверять рекламе застройщика, соблазняясь на привлекательную цену без оценки рисков.
• Внимательно и не спеша изучить документы, убедившись, что это именно ДДУ, а не предварительный договор. Помощь юриста, специализирующегося на сделках в сегменте новостроек, будет весьма кстати.
• Не нужно игнорировать закон, если он предписывает применить специальную форму договора купли-продажи, а в ППФ (простую письменную форму) лучше вносить не только существенные условия договора, но и конкретные детали сделки.
• Разумно детально перечислить в ДКП все оговоренные условия сделки, а также пути разрешения возможных конфликтов. Желательно привлечь для этого компетентного юриста.
• Не стоит игнорировать такой инструмент защиты от ошибок при покупке желанной квартиры, как титульное страхование.

Исключить ошибки поможет обращение за помощью к профессионалам Чистые Пруды. Мы являемся агентством недвижимости полного цикла: ведем поиск вариантов, предоставляем услуги оценщика, подготавливаем и проверяем документы на правовую чистоту, составляем договора, ведем переговоры, юридически и технически сопровождаем клиента до момента регистрации. Наша специализация — срочные и проблемные сделки с недвижимостью в Москве и Подмосковье, а о профессионализме сотрудников МИЭЛЬ красноречиво говорят 28 лет на рынке, безупречная репутация и тысячи довольных клиентов.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.