Права несовершеннолетних при купле-продаже квартиры

Как продать жилье, собственником которого является ребенок? Какие законодательные нормы, декларирующие права несовершеннолетних при продаже квартиры, нужно соблюсти? Эксперты рынка утверждают, что даже самые крупные и влиятельные агентства Москвы не смогут закрыть подобную сделку без согласия третьей стороны — государственного органа опеки и попечительства.

Комментарий эксперта МИЭЛЬ
Если лицо, не достигшее 18-летия, является собственником квартиры или ее части, то оно по закону становится звеном сделки купли-продажи. При этом наличие регистрации по данному адресу не учитывается. При этом продажа жилья, где доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику, по сути трансформируется в альтернативную сделку (на ребенка должна быть оформлена равноценная часть  в другой квартире или доме).

Права несовершеннолетних при оформлении купли-продажи квартиры

Как полноправный участник сделки ребенок должен поставить свою подпись в договоре. Как это выглядит в соответствии с законодательством:

• дети до 14 (малолетние) самостоятельно подписывать документы не могут в силу возраста, поэтому вместо них ставят подписи родители или другие законные представители;
• несовершеннолетние от 14 до 18 лет имеют паспорт и могут подписывать документы лично, но с согласия родителей, которое заверяется у нотариуса.

В свою очередь, законные представители обязаны прежде заручиться согласием опеки.

Опекунский совет

Инспекция из опеки действуют от имени государства и обеспечивает защиту прав несовершеннолетних при продаже квартир, поэтому полномочия ее весьма широки. Чтобы выдать разрешение на сделку, инспекторы обязаны удостовериться в том, что детские интересы не будут ущемлены. Документ, выданный опекунским органом, должен отражать выполнение абсолютно всех требований, которые предъявляются к подобным операциям с недвижимостью. В противном случае сделка по иску опеки может быть аннулирована.

Вопрос продажи жилплощади с детьми рассматривается в индивидуальном порядке. Основные спорные моменты:

• уменьшения общей площади при выделении детям отдельной комнаты;
• уменьшения метража с заменой комнаты в коммуналке на отдельное жилье;
• ухудшение санитарных условий (например, из городской квартиры семья переезжает в деревенский частный дом), но на условиях улучшения экологического фактора.

Подробнее о том, как убедить опеку и получить разрешение на куплю-продажу, читайте в нашем блоге.

Право собственности и право пользования

У несовершеннолетних граждан может возникать как право собственности на квартиру, так и право пользования (при наличии только прописки). В связи с этим возможны следующие варианты продажи. Так, когда дети:

• имеют доли (при этом не обязательно могут быть прописаны) и являются участниками сделки — разрешение опеки нужно;
• имеют прописку, но не наделены правом собственности — согласование не требуется;
• прописаны в квартире и не имеют доли в праве собственности, однако являются круглыми сиротами или находятся под опекой — согласие опеки обязательно.

Над детьми в возрасте 14-18 лет назначается попечительство, над малолетними — опека. При этом несовершеннолетний может получить независимое право распоряжаться недвижимостью с 16-летнего возраста, если будет признан полностью дееспособным (например, при вступлении в законный брак, официальном трудоустройстве и так далее).

Экспертное мнение
Для сделок с участием детей характерны различные законодательные нюансы, поэтому многие потенциальные покупатели предпочитают отметать такие варианты. Чтобы выгодно, юридически чисто и быстро продать квартиру, где сособственником является ребенок, стоит обратиться за помощью в надежное агентство.

Права несовершеннолетних при продаже квартир, купленных за маткапитал

При использовании средств по программе господдержки «Материнский (семейный) капитал» родители обязаны наделить детей долями в новой жилплощади. При несоблюдении этого условия надзорный орган (опекунский совет либо прокуратура) может обратиться в суд и сделка будет признана недействительной.

Приватизация жилья

При переходе муниципального жилого объекта в частную собственность прописанные в квартире дети автоматически становятся его собственниками. Если в процессе имели место нарушения и несовершеннолетние были ущемлены в правах, то о продаже квартиры не может быть и речи, поскольку приватизация будет признана незаконной.

В отдельных случаях Росреестр может запросить справку о том, что выписанный из квартиры ребенок не находится под опекой. Здесь речь идет именно о справочном уведомлении, но не об официальном разрешении.

Истории из жизни
Хотим поделиться впечатлениями от сотрудничества с агентством недвижимости МИЭЛЬ-Чистые Пруды. Здесь работают компетентные специалисты, заботящиеся об интересах клиента. У нас была сложная сделка — альтернатива с правом собственности у несовершеннолетнего — но продажа квартиры состоялась в кратчайшие сроки и на выгодных для нас условиях. Выражаем благодарность МИЭЛЬ и советуем всем обращаться в эту компанию!

Наше агентство работает на рынке недвижимости Москвы и МО почти три десятка лет. Мы предлагаем своим клиентам полноценный спектр услуг, огромную и постоянно обновляющуюся базу объектов и гарантии абсолютной прозрачности всех сделок под нашим патронажем. За годы работы АН МИЭЛЬ заработало имидж надежного партнера — сотням и тысячам москвичей и жителей Подмосковья мы помогли купить, продать или обменять жилье в сжатые сроки и на выгодных условиях. Услуги наших консультантов бесплатны. Чтобы узнать о правах несовершеннолетних при продаже квартиры, уточнить нюансы сделки с любым обременением, пригласить профессионального оценщика для подготовки объекта к срочному выкупу, достаточно просто позвонить или подъехать в наш офис на Чистопрудном бульваре.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.