Признание сделки купли продажи недействительной

Часто неопытный покупатель убежден, что для чистой купли-продажи достаточно подтверждения прав собственности продавца. Однако существует много других условий успешной сделки. Происходит ли их нарушение по незнанию или подстроено намеренно — последствия будут печальными. Эксперты МИЭЛЬ подготовили краткий обзор ситуаций, когда возможно признание сделки купли-продажи недействительной.

Распространенные варианты

Честный продавец, зная о затрагивающих его недвижимость обстоятельствах, сам позаботится об устранении всех препятствий, подготовит нужные документы. Мошенники же пользуются неосведомленностью и доверчивостью граждан, активно манипулируя законом.

Ложная операция

Ст.170 Гражданского кодекса относит сюда мнимые и притворные соглашения. В первом случае стороны заключают сделку, не собираясь при этом исполнять ее юридические последствия. Обычно это происходит с целью прикрытия незаконной деятельности. Второй вариант подразумевает замену реального вида договора другим. Распространенная ситуация — оформление дарения вместо купли-продажи — применяется, чтобы обойти какие-либо требования законодательства, например, уплаты налога. Приобретатель может пойти навстречу просьбе недобросовестного продавца, даже не подозревая, что вероятным результатом договоренности станет признание такой сделки купли-продажи недействительной.

Подписание договора без участия владельца

Операции с недвижимостью имеет право осуществлять только ее собственник или его представитель по нотариальной доверенности. Это условие требует внимательной проверки документов, подтверждающих законность действий продавца, поэтому лучше доверить эту процедуру специалистам. Клиентам надежного агентства не нужно тратить время и деньги на поиски грамотного юриста. Экспертиза легальности операций проводится специалистами компании в отношении каждого отдельного случая, без дополнительной платы.

Нет необходимых разрешений

Признание сделки купли-продажи недействительной может произойти, если она была заключена без получения письменного согласия:

• супруга продавца — при этом документ должен быть заверен нотариусом;
• законных представителей в случаях — когда сделка заключается с несовершеннолетним.

Такая ситуация возможна при покупке доли в общей собственности без соблюдения сроков уведомления или получения письменного отказа совладельцев от приобретения реализуемой части. А также заключение купли-продажи одним из наследников имущества в обход интересов других.

Отсутствие разрешения на заключение договора купли-продажи от государственного или муниципального органа, юридического лица — еще одна причина для признания соглашения недействительным. Например, отсутствие разрешения от опеки, когда дело касается несовершеннолетних. Ограничение касается как предварительного решения, так и окончательного одобрения сделки.

Соглашение с недееспособным или малолетним лицом

Важное условие при совершении купли-продажи — психическое здоровье ее участников. Договор, заключенный с гражданином, признанным официально недееспособным, будет считаться недействительным, кроме случаев, когда соглашение несет ему выгоду. Аналогичные последствия ожидают при заключении сделки с несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет.

Когда гражданин не осознает свои действия

Если участник сможет доказать, что во время заключения договора не понимал происходящее и не осознавал последствия, также возможно признание сделки купли-продажи недействительной. Пример: нахождение продавца в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Кроме того, сюда относятся случаи, когда гражданин впоследствии признается недееспособным, если его представитель сможет доказать, что в момент соглашения он уже был психически нездоров.

Обременения и арест

Всегда есть риск, что на продажу желаемой квартиры или комнаты наложен запрет. Причиной может быть залоговое обязательство перед кредитором или арест имущества в связи с банкротством его владельца.

Агентство МИЭЛЬ специализируется на сложных сделках, в том числе с недвижимостью, имеющей обременение.

Комментарий эксперта
Честные намерения покупателя не учитываются, когда запущен процесс признания совершенной им сделки купли-продажи недействительной. Она аннулируется с момента заключения и все должно будет вернуться в изначальное состояние: стороны обязаны передать друг другу полученное имущество или компенсировать его полную стоимость. Если у продавца нет всей суммы, полученной за его собственность, суд установит порядок и срок выплат. Здесь и кроется основная опасность для купившего недвижимость человека, ведь жилье вернуть он должен сразу, а свои деньги ему придется ждать очень долго, и есть вероятность совсем лишиться их.

Как избежать проблем

Невозможно перечислить все вероятные варианты развития событий. Однако становится понятно, что неподготовленному человеку крайне сложно самостоятельно разобраться во всех хитросплетениях.

Истории из жизни
Остались довольны, хоть и были проблемы. Собрались купить недвижимость в Московской области и даже нашли подходящий вариант. Продавец такой приятный попался и мы уже документы вовсю готовили, но юристу в агентстве что-то не понравилось. Хотя мы у частника до того консультировались. В итоге в МИЭЛЬ все перепроверили и разъяснили, почему от этой сделки отказаться. Надо сказать, что замену подобрали в считаные дни. А через некоторое время узнали, что знакомые коллеги купили-таки этот объект, а продавец недобросовестным оказался и у них судебные разбирательства теперь.

Агентство недвижимости МИЭЛЬ — надежный способ избежать проблем, ведь это:

• почти тридцать лет работы на рынке недвижимости;
• команда специалистов разных направлений для каждой отдельной сделки;
• трудовой стаж риелторов не меньше 8 лет.

Чистые Пруды — знание дела, подтвержденное опытом. Покупка, продажа, обмен любой недвижимости в Москве и МО осуществляется нашими специалистами на условиях полной гарантии чистоты сделки и максимальной выгоды для клиента.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.