Как продать квартиру по переуступке прав

Суть договора о переуступке прав (или, выражаясь юридическим языком, цессии) заключается в следующем: он может быть заключен на основании ДДУ — зарегистрированного в Росреестре первоначального договора между застройщиком и первым дольщиком. Смена покупателя в процессе строительства может совершаться не единожды, поэтому процедура продажи квартиры по переуступке прав по ДДУ должна проходить на фоне пристального внимания к первоначальным документам и истории сделок.

Чаще всего продать квартиру по переуступке прав желают с целью получения финансовой выгоды, так как на этапе котлована и в финале строительства цена существенно отличается. Однако бывает, что и рядовые граждане решают продать недостроенное жилье в силу различных причин.

Сделки такого рода считаются безопасными, поскольку происходят под надзором регистратора. Однако существуют нюансы, о которых лучше знать заранее. Специалисты агентства «МИЭЛЬ.Недвижимость» систематизировали информацию о вариантах переуступки требований, необходимых документах, а также о рисках и выгодах сторон.

Виды переуступки

Сделки по передаче прав (требований) на строящееся жилье подразделяются на два вида:

• объект принадлежит физлицу — расчеты ведутся в любой форме, при оформлении действие первоначального договора долевого участия не прекращается, происходит лишь смена дольщика;
• объект принадлежит юридическому лицу — расчеты по такому ДДУ возможны исключительно по безналичке и только после государственной регистрации договора.

В остальном оба варианта сходны — переуступка возможна до момента вступления в права собственности, а тщательная проверка юридической чистоты сделки является ключевым моментом.

Нюансы процедуры оформления продажи квартиры по переуступке прав

Действия продавца:

• оповестить застройщика о намерениях и получить от него официальную справку об отсутствии задолженности;
• заказать выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество;
• заручиться согласием супруга на продажу (оформляется у нотариуса);
• если квартира приобреталась в ипотеку — получить в банке официальное подтверждение о погашении платежей;
• приступить к подписанию договора о переуступке прав.

Действия покупателя:

• получить согласие мужа/жены на покупку квартиры;
• когда планируется привлечение кредитных средств, нужно получить справку о положительном решении банка (рекомендуется выбирать организации, сотрудничающие с застройщиком);
• подписать договор;
• пройти регистрацию (в МФЦ или любом офисе Росреестра).

Процедура подписания договора должна происходить в присутствии обеих сторон, а также представителя регистрирующего органа.

Госпошлина

В соответствии с нормами НК РФ, продавец (инвестор) обязан уплатить 13%-ный налог при продаже квартиры по переуступке прав.  Однако закон предусматривает два способа снижения налоговой нагрузки:

• имущественный вычет (ограничивается 1 млн рублей) — нужно подать заявление и пакет подтверждающих документов в налоговую;
• если квартира продана за ту же стоимость, что и приобретена (либо дешевле), то пошлину отчислять не нужно.

Многих интересует вопрос, нужно ли подавать декларацию при покупке жилья. Подробную консультацию можно получить, позвонив на горячую линию офиса «Чистые Пруды».

Обязательно ли согласие застройщика на переуступку

Законом не установлено, что цессия должна быть согласована с застройщиком. Но, как правило, компании предпочитают включать в ДДУ пункт касательно того, что уступка требования без его согласия недопустима. Таким образом, в интересах покупателя уведомить строительную фирму о планирующейся смене правообладателя. Для продавца же важно другое — нередко компании-застройщики взимают плату за возможность оформления продажи квартиры по переуступке прав (обычно до 10% от стоимости объекта, хотя ограничений здесь также нет).

Истории из жизни
Мы с супругой пять лет мечтали купить жилье в новостройке, долго выбирали и нашли наконец-то подходящий вариант. Но продавец затянул с окончательным решением, а тем временем наступило время подписания приема-передачи объекта. В принципе, обе наши стороны были  согласны заключить сделку, но было страшно, что та будет признана недействительной. По совету приятеля обратились в агентство «МИЭЛЬ» (Москва). Специалист, занимавшийся нашим вопросом, сходу предложил два выхода — оформлять куплю-продажу после сдачи или провести переговоры с застройщиком. Мы дали согласие на второй вариант. В итоге удалось договориться о том, что в договоре переуступки застройщик указал более позднюю дату акта приема-передачи, что обеспечило нам возможность оформить 214-ФЗ.

Решив приобрести недвижимость по переуступке, стоит внимательно изучить законы. Однако не у каждого гражданина имеется для этого достаточно времени. Лучший способ обезопасить сделку — пригласить для ее сопровождения профессионалов с солидным опытом. Группа «МИЭЛЬ» является одним из лидеров на рынке недвижимости, а ее сотрудники обладают огромными опытом и знаниями. Планируете стать участником сделки по продаже квартиры по переуступке прав? Мы готовы помочь!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.